Baubetreuung

Bauherren, die auf Nummer sicher gehen wollen, holen während der Bauphase fachkundigen Rat ein.
Sie stellen damit sicher, dass aus dem Neubau nicht von Anfang an ein Patient wird, an dem herumgedoktert werden muss.

Um es vorweg zunehmen: ein Bau, der völlig glatt über die Bühne geht, ist schlichtweg eine Utopie. Zu komplex ist so ein Bauvorhaben und zu viele verschiedene Gewerke sind notwendig, als dass nicht der eine oder andere Fehler passieren würde. Ein Baubetreuer hat die Aufgabe, Fehler zu erkennen, damit sie behoben werden können, bevor sie sich zu einem Bauschaden entwickeln, der Geldbeutel und Nerven erheblich angreift. Wer nicht sowieso einen Architekten mit der Planung und Bauüberwachung beauftragt hat, kann sich unabhängige Bausachverständige zur Seite stellen. Dabei sollte die Baubetreuung durch einen Sachverständigen bereits bei der Planung anfangen und sich über den gesamten Zeitraum der Bauausführung bis hin zur Endabnahme erstrecken. Der Sachverständige kann aber auch nur zu einzelnen Teilabschnitten oder zum Schluss dazugeholt werden.
Leider wird mit dem Argument: ''Mir wird schon nichts passieren!'' gerade in diesem Bereich gespart. Vor allem wenn, wie bei einem Bauvorhaben üblich, die finanziellen Mittel sowieso bis an den Rand ausgeschöpft werden.
Deshalb rät der ''Verband Privater Bauherren e.V.'' (www.vpb.de), die notwendige Summe gleich in die Finanzierung mit einzuplanen, dann stehe sie auch effektiv zur Verfügung. Für eine Bauberatung fachlicher Art reicht in der Regel ein Prozent der Herstellungskosten. Verteilt auf eine Kreditlaufzeit von etwa 28 Jahren, ist die Belastung minimal.

Kostenfrage

Das ist wenig im Vergleich zu den Kosten von 11.500 Euro, die laut einer Studie des Aachener Instituts für Bauschadensforschung im Schnitt allein in den ersten fünf Jahren für die Beseitigung von Baumängeln entstehen.
Der V.P.B. existiert schon über 25 Jahre und ist eine unabhängige Verbraucherschutzorganisation. Er bietet seinen Mitgliedern Beratung und Betreuung rund um den Bau an. Der Mitgliedsbeitrag beträgt pro Monat sieben Euro, die einmalige Aufnahmegebühr 25 Euro. Der V.P.B. empfiehlt im allgemeinen fünf bis sieben Baukontrollen, die von verbandseigenen Bauherrenberatern vorgenommen werden.

Die Kontrollen sollten rechtzeitig erfolgen, bevor ein Gewerk zugedeckt und nicht mehr prüfbar ist.

• Beim Keller gehört beispielsweise die Prüfung der Außenwandabdichtung unbedingt dazu.


• Danach ist die tragende Konstruktion an der Reihe.


• Dann folgen die Überprüfung des Ausbaus und


• der haustechnischen Anlagen vor Putz sowie


• der Fußbodenheizung beziehungsweise Heizungsinstallation vor


• der Estrichverlegung.


• Wird ein Haus verklinkert, sollten die Sperrschichten unter die Lupe genommen werden, und


• schließlich ist es immer gut, bei der Schlussabnahme einen Fachkundigen an der Seite zu haben.

Der Bauherr muss für einen Termin mit Preisen ab zirka 265 Euro rechnen. Das umfasst die Überprüfung vor Ort inklusive Anfahrt sowie ein Protokoll. Auch im Vorfeld des eigentlichen Baus wird Hilfe angeboten. Darunter fällt zum Beispiel das allgemeine Beratungsgespräch und die Prüfung der bautechnischen Unterlagen, der Baubeschreibung sowie des Vertrages.

Ähnlich dem V.P.B. hat sich seit 1997 ein weiterer Verband dem bauorientierten Verbraucherschutz verschrieben. Der Bauherren-Schutzbund e.V. (http://www.bsb-ev.de/) berät seine Mitglieder ebenfalls marktneutral und unabhängig. Auch hier bezahlt man neben den Monatsbeiträgen eine einmalige Aufnahmegebühr. Die Beraterhonorare, die für die Begutachtungen anfallen, sind bundesweit gleich.

Anbietervielfalt

Daneben gibt es Dienstleister wie den TÜV Süddeutschland (www.tuevs.de), der unter dem Begriff TÜV-Baucontrolling dem Hauherren mit Rat und Tat zur Seite steht.
Oder der Dekra (www.dekra.de), der seine Serviceleistung im Bereich der Baubetreuung unter dem Stichwort "Qualität am Bau", anbietet.
Beide arbeiten mit Pauschalpreisen für eine Gesamtbetreuung. So werden beim Dekra beispielsweise für ein Einfamilienhaus bis 200 Quadratmeter Wohnfläche 2.372, 40 Euro (Stand: 2003) verlangt. Dafür kommt der Sachverständige vier Mal auf die Baustelle:

• nach dem Kellerrohbau,


• nach der Rohinstallation der Haustechnik,


• nach dem erweiterten Rohbau


• bis zur Bauendabnahme.

Der Bauherr erhält eine schriftliche Dokumentation inklusive Fotos nach jedem Termin. Zusatztermine schlagen mit 450, 75 Euro zu Buche.

Wer auf eigene Faust einen freien Sachverständigen suchen will, schaut in den Gelben Seiten oder fragt bei den entsprechenden Verbänden nach. Das Honorar wird dann frei vereinbart. Die Industrie- und Handelskammern wiederum geben die Adressen von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen weiter.
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Mangel - und dann?

In welcher Form die Baubetreuung auch von statten geht - werden Mängel festgestellt, werden diese dokumentiert und der Bauherr kann vom Bauunternehmen die Mängelbeseitigung verlangen. Bei gravierenden Fehlern kann ein Zusatztermin sinnvoll sein, bei dem der Sachverständige die Nachbesserung überprüft. Weigert sich das Bauunternehmen, den Mangel zu beheben, muss der Gerichtsweg eingeschlagen werden. Dann kann das Begehungsprotokoll des Sachverständigen zwar als Grundlage für den Sachverhalt dienen, aber nicht als eigentliches Schadensgutachten. Dieses muss explizit Aussagen darüber enthalten, wer für den Mangel verantwortlich ist, wie sich der Schaden darstellt und mit welchen Folgen dadurch zu rechnen ist. Meist wird dazu vom Gericht ein eigener Sachverständiger bestellt.

Zurück zur Kostenfrage: Die Kosten für die Baubetreuung durch Sachverständige muss der Bauherr selbst tragen. Da ein Baulaie aber nur bis zu einem gewissen Grad Baumängel beurteilen kann, muss in bestimmten Fällen das Unternehmen, das den Mangel verschuldet hat, die Kosten übernehmen. Und war immer dann, wenn der Fehler für einen Laien nicht offensichtlich ist, sprich, wenn der Sachverstand eines Gutachters erforderlich war, um den festgestellten Fehler überhaupt zu erkennen.